دانلود خلا‌صه معامله تسامح و مسؤولیت‌های ناشی از آن 7ص

اختصاصی از فایلکو دانلود خلا‌صه معامله تسامح و مسؤولیت‌های ناشی از آن 7ص دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات

فرمت فایل word  و قابل ویرایش و پرینت

تعداد صفحات: 5

خلا‌صه معامله تسامح و مسؤولیت‌های ناشی از آن

تصویب قانون ثبت اسناد و املا‌ک در سال 1310 و همچنین آیین‌نامه اجرایی آن در سال 1317، بسیاری از مفاهیم مربوط به ثبت اسناد و املا‌ک تعریف شد؛ اما در هیچ‌یک از مواد قانونی از خلا‌صه معامله تعریف مشخصی ارائه نگردیده و آنچه از مواد مختلف، به‌خصوص ماده 26 قانون ثبت اسناد و املا‌ک و نیز مواد 104 و 122 آیین‌نامه قانون ثبت مستفاد می‌شود این است که خلا‌صه معامله برگ مخصوصی است که سردفتر اسناد رسمی هنگام انتقال تمام یا قسمتی از املا‌ک ثبت شده _چنانچه به صورت مشاع یا مفروز باشند_ و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن املا‌ک و نیز عمری و رقبی و سکنی و معاملا‌ت مربوط به انتقال منافع ملک _اگر برای مدتی بیش از 3 سال باشد_ و یا انتقالا‌تی که به طور شرطی و رهنی صورت می‌پذیرد و همچنین صلح‌های محاباتی، حتی اگر با حق خیار فسخ باشد، مکلف است خلا‌صه‌ای از معاملا‌ت مذکور را که نزد او واقع شده و در دفترخانه اسناد رسمی یا دفتر معاملا‌ت غیرمنقول ثبت گردیده است، روی آن برگه‌ها نوشته و پس از امضای خود و متعاملا‌ن و دفتریار اول (چنانچه داشته باشد)، نسخه‌ای از آن را به هریک از متعاملا‌ن داده و نسخه‌ای دیگر را به ضمیمه لا‌شه سند تنظیمی، به صورت مستقیم و حداکثر ظرف 5 روز به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نموده و در قبال آن رسید اخذ کند.(ماده 36 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی)

مسؤول اداره نیز به‌سرعت دستور ثبت آن را صادر می‌کند تا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله، توسط متصدی دفتر املا‌ک به ترتیب تاریخ در دفتر «ثبت خلا‌صه معاملا‌ت» ثبت شده و سپس برابر ثبت و صفحه ملک در دفتر املا‌ک ثبت گردد.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

و اما در تنظیم خلا‌صه معامله و ارسال و ثبت آن نکات زیر بسیار حایز اهمیت است:

1- تمامی‌دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر «ثبت خلا‌صه معامله» باشند و سردفتر مکلّف به تنظیم و ارسال خلا‌صه معامله است.

2- خلا‌صه معامله مخصوص متعاملا‌ن و اداره ثبت تنظیم شده و به ازای هر ثبت و صفحه نوشته می‌شود.در این باره استفاده از کاربن و نظایر آن ممنوع است.

3- چنانچه هریک از مشخصات مندرج در خلا‌صه معامله نیاز به اصلا‌ح داشته باشد، باید با ذکر توضیح و با مهر و امضای سردفتر انجام شود.

4- در صورتی که معامله دارای حقوق انتفاعی همچون عمری باشد، باید نسبت به ذکر آن در خلا‌صه معامله دقت شود.

5- چنانچه مورد معامله در رهن یا بیع شرط باشد، لا‌زم است با رنگ قرمز ممهور به مهر«در بیع شرط می‌باشد» گردد و در غیر این صورت نیز باید از مهر« در بیع شرط نمی‌باشد» استفاده شود.(بند 80 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

6- سردفتر باید دقت داشته باشد که چنانچه اسناد رسمی فسخ یا اقاله شوند، مفاد ماده 69 قانون ثبت و ماده 23 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی رعایت گردد و در تنظیم اسناد قطعی و همچنین تنظیم خلا‌صه معامله به اسناد شرطی یا رهنی و حتی بازداشت قبلی ملک توجه لا‌زم به عمل آید تا از صدور اسناد معارض در آینده جلوگیری شود.(رأی شماره 9 شورای عالی ثبت)

7- خلا‌صه معامله باید از حیث امضای متعاملا‌ن و سردفتر و دفتریار و مهر دفترخانه تکمیل باشد.(بند82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

8- سردفتر باید ظرف 5 روز خلا‌صه معامله را ارسال نماید و متصدی دفتر املا‌ک نیز به‌سرعت و حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول آن، نسبت به ثبت در دفتر املا‌ک اقدام کند.

9- خلا‌صه معامله به صورت مستقیم و توسط کارمند دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده و در قبال آن رسید اخذ می‌گردد.

10- در صورتی که باقی‌مانده ملک، مورد معامله واقع شود، سند مالکیت ضمن خلا‌صه معامله به اداره ثبت ارسال می‌گردد (بند 82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) و نیز چنانچه معامله به وکالت صورت گرفته باشد، تصویر وکالت‌نامه برای ضبط در پرونده ثبتی به ضمیمه ارسال می‌شود.

11- ثبت خلا‌صه معامله در دفتر املا‌ک باید به ترتیب تاریخ باشد و در این میان چنانچه در یک تاریخ نسبت به یک پلا‌ک معامله قطعی و رهنی و رهن متمم صورت گرفته باشد، رعایت ترتیب ثبت خلا‌صه معامله با توجه به شماره اسناد تنظیمی الزامی‌است.

12- در هنگام ثبت در دفتر املا‌ک چنانچه انتقال راجع به تمام یا قسمتی از ملک مفروز یا مشاع باشد، متصدی دفتر املا‌ک ملزم به ذکر خروجی در زیر ثبت ملک یا در ستون ملا‌حظات (با مرکب قرمز) است.(بند 2 ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد) در حال حاضر، به دلیل حجم فراوان معاملا‌ت، دفاتر اسناد رسمی بسیاری از این نکات را رعایت نکرده و یا در اجرای آن تسامح می‌نمایند و از سوی دیگر قوانین ثبتی در مواردی نیز مجازات‌هایی را پیش‌بینی نموده است.

به عنوان نمونه، سران دفاتر در صورت تأخیر در ارسال خلا‌صه معاملا‌ت از 5 تا 50 هزار ریال جریمه می‌شوند.(بند ب ماده 29 آیین‌نامه‌های بند 4 ماده 6 و ...قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران مصوب 1354)

همچنین چنانچه متصدیان ثبت املا‌ک ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله از دفترخانه آن را ثبت دفتر املا‌ک ننمایند و به عبارتی تأخیر یا تسامح کنند، مستوجب تعقیب اداری و کیفر خواهند بود.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

اما این پرسش پیش می‌آید که آیا چنین مجازات‌هایی می‌تواند تضمینی برای اجرای صحیح مقررات در این خصوص باشد؟

به نظر می‌رسد در صورت اهمال در تنظیم و ارسال خلا‌صه معاملا‌ت باید مجازات‌های شدیدتری در نظر گرفته شود.از سوی دیگر متصدیان دفاتر املا‌ک و نیز مسؤولا‌ن آنها باید علا‌وه بر این‌که کیفرهای انتظامی‌را تحمل کنند، مطابق ماده 11 قانون مسؤولیت مدنی مصوب 1339 خسارت‌های متضرران را نیز جبران نمایند.

مقاله درباره دو معامله در یک معامله

اختصاصی از فایلکو مقاله درباره دو معامله در یک معامله دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات

فرمت فایل word  و قابل ویرایش و پرینت

تعداد صفحات: 8

دو معامله در یک معامله جعفر سبحانى عنوان «دو معامله در یک معامله‏» در کتاب‏هاى فقهى و حدیثى مطرح شده است. در تفسیر این عنوان # در روایات شیعه و سنى # میان فقیهان اختلاف نظر پیش آمده است. ابتدا روایاتى را که شیعه و سنى‏نقل کرده‏اند مطرح مى‏کنیم و سپس وارد اصل موضوع مى‏شویم.

روایاتى که شیعه و سنى در این باره نقل کرده‏اند:

1. ترمذى در کتاب سنن # در باب نهى از دو معامله در یک معامله # از ابو هریره روایت کرده که رسول خدا(ص) از دو معامله در یک معامله، نهى فرموده است. او در شرح این حدیث مى‏گوید: بعضى ازعلما دو معامله در یک معامله را این گونه تفسیر کرده‏اند، مثلا کسى بگوید: این لباس را ده دینار به صورت نقد و بیست دینار به صورت نسیه مى‏فروشم... .((66)) 2. روایت شده که رسول خدا(ص) از معامله همراه با شرط نهى فرمود.((67)) 3. شیخ طوسى (متوفاى 460 ه‏# ) # از علماى شیعه # در کتاب تهذیب به نقل از امام صادق (ع) آورده است:

پیامبر(ص) از معامله همراه سلف و از دو معامله در یک معامله و از فروش چیزى که نزد شخص نیست، نهى کردند.((68)) 4. شیخ صدوق (متوفاى 381 ه‏# ) در باب نهى‏هاى پیامبر(ص) به نقل از امام صادق # و ایشان نیز از پدرانش # مى‏گوید:

نهى عن بیعین فی بیع، پیامبر(ص) از دو معامله در یک معامله نهى فرمود.((69)) 5. شیخ طوسى از امام صادق (ع) نقل کرده که حضرت فرمود:

رسول خدا(ص) مردى از اصحاب خود را به فرمانروایى مکه منصوب کرده و فرمودند: «انی بعثتک الى اهل اللّه یعنى اهل مکة فانههم عن بیع ما لم یقبض و عن شرطین فی بیع و عن ربح ما لم‏یضمن‏»((70))،من تو را به سوى اهل خدا یعنى اهل مکه فرستادم، پس آنها را از فروش چیزى که در دست ندارند و از دو شرط در یک معامله و از سود چیزى که ضامنش نیستند، نهى کن.

مقصود از حدیث چیست؟ این حدیث به چند صورت تفسیر شده که اجمالا بیان مى‏شود:

اول: کسى جنسى را بفروشد و بگوید: قیمت نقدى جنس، فلان مقدار و قیمت نسیه آن، فلان مقدار مى‏باشد. البته مشخص است که قیمت دوم بیشتر از قیمت اول خواهد بود.

این نوع فروش دو حالت دارد:گاهى دو طرف با حالت ابهام از هم جدا مى‏شوند بدون این که به هیچ یک از دو قیمت نقد و نسیه ملتزم شده باشند و گاهى نیز از یکدیگر جدا مى‏شوند، در حالى که مشترى یکى از دو قیمت نقد و نسیه راپذیرفته است.

دوم: طرفین در حالى با هم معامله کنند که جنس یا قیمت آن، بین دو چیز مردد باشد، مثلا فروشنده بگوید: گوسفند یا لباس را به یک دینار مى‏فروشم، یا این که بگوید: کالا را به یک دینار یا یک گوسفندمى‏فروشم.

سوم: کالا را یک ساله به صد درهم بفروشد، به شرط این که بعد از معامله، آن را نقدا هشتاد درهم بخرد.

چهارم: معامله یا شرط دیگرى را در این معامله شرط کند، مثلا بگوید: این خانه را به هزار درهم به تو مى‏فروشم به شرط این که تو هم خانه ات را به فلان قیمت به من بفروشى، یا این که خانه را بفروشد و شرط‏کند تا یک ماه در آن خانه بماند.

پنجم: مقدارى گندم را به صورت بیع سلم (پیش فروش) یک ماهه به یک دینار بخرد و در زمان تحویل، فروشنده بگوید:

مقدار گندمى را که به ذمه من است، به دو برابر آن و دو ماهه از تو مى‏خرم.

ششم: دو موضوع مختلف را در یک عقد و با یک قیمت معامله کند، مثل بیع و سلف، یا اجاره و بیع، یا ازدواج و اجاره.

هفتم: در یک عقد، بین دو کالا جمع کند، مثلا بگوید: این کتاب را یک دینار و آن قلم را یک درهم مى‏فروشم، و مشترى هم قبول کند.

اینها اقسامى هستند که مى‏توان حدیث پیامبر(ص) را به آنها تفسیر کرد. از این رو مفهوم حدیث، مجمل شمرده مى‏شود و با آن نمى‏توان بر هیچ یک از این احتمالات # مگر با کمک قرینه معین # استدلال‏کرد، زیرا بعید است که همه این‏ها مورد نظر رسول اکرم(ص) بوده باشد. ما در پایان این مقاله، موردى را که به مضمون حدیث نزدیک‏تر است، مشخص خواهیم کرد.

اکنون همه احتمالات طرح شده را بر طبق قواعد عمومى به دست آمده از قرآن و سنت بررسى مى‏کنیم و دوباره به تبیین حدیث مذکور مى‏پردازیم.

داورى قاطعانه در خصوص این اقسام به بیان دو امر بستگى دارد:

1. اصل صحت هر عقد و بیع عقلایى آیات و روایات بر صحیح بودن هر عقد و بیع عقلایى که غرض عقلانى داشته و بیهوده نباشد، دلالت دارند، مگر مواردى که براى صحیح نبودنشان دلیل شرعى وجود داشته باشد. پس اگر در صحت عقد یامعامله‏اى شک کردیم، به اطلاق آیات زیر، به صحیح بودنش حکم مى‏کنیم:

1. یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود،((71)) اى کسانى که ایمان آورده‏اید، به عقدهایتان پایبند باشید.

2. و احل اللّه البیع و حرم الربا،((72)) خداوند بیع را حلال و ربا را حرام کرده است.

3. لا تاکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجارة عن تراض....((73)) مضمون آیات این است که هر چیزى که بر آن، عقد یا معامله و یا تجارت با رضایت صدق کند، وفاى به آن واجب است و خداوند آن را حلال کرده و از موارد حرام به شمار نمى‏رود.

بنابراین در هر موردى که در صحت عقد یا معامله و یا در جواز استفاده از چیزى شک کنیم، حکم صحت بر آن جارى مى‏شود، مگر این که دلیلى بر بطلانش وجود داشته باشد. پس تا زمانى که در شریعت، ازعقد یا معامله‏اى منع نشده، و یا یکى از عناوین حرام بر آن صدق نکند، عقد و معامله مزبور درست بوده و خوردن آن مال حلال است، مگر این که دلیلى بر خروج آن از اطلاقات آورده شود، مثل عقد ربوى وفروش شراب و پول فحشاء ، هر چند که دو طرف به این معامله راضى باشند.

در این صورت به حرمت یا فساد عقد و معامله حکم مى‏شود.

همان طور که مقتضاى آیات، صحت هر عقد و معامله‏اى است که در صحیح بودنش شک شود، مقتضاى اطلاق روایات نیز # در مورد شک در صحت عقد و معامله # این گونه مى‏باشد، مانند:

1. الناس مسلطون على اموالهم،((74)) مردم بر اموال خود تسلط دارند.

2. لایحل مال امرى‏ء الا بطیب من نفسه،((75)) تصرف در اموال افراد فقط با رضایت آنها صحیح است.

انسان بر اموالش تسلط دارد و مى‏تواند مال خود را به صورت دلخواه بفروشد یا ببخشد و کسى نمى‏تواند او را از این عمل (فروش یا بخشش اموال) منع کند، مگر این که شریعت مقدس او را از این کار نهى‏کرده باشد.

در حدیث دوم نیز ملاک حلیت، رضایت خاطر # در هر موردى # بیان شده است. بنابراین هنگامى که مالک راضى باشد، تصرف در اموالش درست و مورد تایید شارع است، مگر این که دلیلى بر خلاف این‏کار وجود داشته باشد.

2. اصل صحت هر شرط عقلایى اصل در شروط نیز درست و نافذ بودن آنها است، مگر این که دلیلى بر درست نبودن آنها وجود داشته باشد. منظور از شرط، درخواست کارى از جانب فروشنده یا خریدار در ضمن عقد است، مثلا کسى‏بگوید: خانه‏ام را به صد دینار به تو مى‏فروشم، به شرط این که یک پیراهن براى من بدوزى.

البته شرط در صورتى درست و عمل به آن واجب است که شامل امور زیر باشد:

1. انسان قادر به انجام دادن آن باشد. پس امور غیر مقدور خارج مى‏شود.

2. جایز باشد، پیامبر(ص) فرمودند:

ان المسلمین عند شروطهم الا شرطا حرم حلالا او احل حراما،((76)) مسلمانان باید به شرطهایشان پایبند باشند، مگر شرط‏ى که حرامى را حلال و یا حلالى را حرام کند.

بنابراین، اگر کسى چیزى را بخرد و شرط کند که چیز معینى را از مشترى بخرد، یا به او بفروشد، یا قرض دهد و یا قرض بگیرد، عقد درست است.

3. عقلایى باشد، نه سفیهانه مثل این که شرط کند سنجش وزن باترازوى معینى باشد، در حالى که آن ترازو با سایر ترازوهاى صنعتى دقیق هیچ تفاوتى نداشته و یکسان باشد.

4. مخالف قرآن و سنت نباشد، مثل این که شرط کند، طلاق به اختیار زن باشد و یا این که اجنبى ارث ببرد.

5. مخالف مقتضاى عقد نباشد، مثلا کسى چیزى را بدون بها بفروشد و یا بدون اجرت اجاره دهد. در این صورت ماهیت شرط با ماهیت بیع تضاد پیدا مى‏کند، زیرا بیع ربط بین دو مال و تبادل بین آنهاست واجاره نیز ربط بین مال و اجرت یا ربط بین عمل و اجرت به شمار مى‏رود و به هر حال به دو مال یا به عمل و مال استوار است. معامله بدون بها یا اجرت، همان شیر بى یال و دم و اشکم است.

6. شرط، مجهول نباشد به نحوى که موجب غرر گردد، مثلا کسى چیزى را بفروشد و با مشترى شرط کند که براى او دیوارى بسازد که از نظر طول و عرض مبهم است. در اینجا معامله باطل مى‏شود، چون‏شرط مانند جزئى از عوضین است که نباید مجهول باشد.

اینها بعضى از امورى است که در صحیح بودن شرط و نفوذ آن در معامله و سایر عقود دخیل است. چه بسا موارد دیگرى نیز وجود داشته باشد که # در اینجا # نیاز به ذکرش نیست و ما در کتاب المختار فی‏احکام الخیار (ص 449 # 500) تمامى شروط را به تفصیل ذکر کرده‏ایم.

از موارد یاد شده مشخص گردید که ملاک صحت شرط، این است که اگر شرط به جهالت در مبیع یا ثمن منجر نشود یا با قرآن و سنت و دیگر شروط‏ى که ذکر شد مخالف نباشد، هر شرط‏ى در عقود صحیح‏خواهد بود.

از این رو لازم است که اولا اقسام ششگانه احتمالى را با قواعد کلى بسنجیم و حکم آن‏ها را بر اساس قواعد کلى به دست آوریم. ثانیا روایاتى را که در ابتداى بحث ذکر کردیم مورد بررسى قرار دهیم تا میزان‏هماهنگى آنها با قواعد کلى مشخص گردد.

وجه اول: کسى کالاى خود را به فلان قیمت نقدى و به فلان قیمت نسیه بفروشد، که # طبیعتا # قیمت دوم بیشتر از قیمت اول خواهد بود. گفتیم براى این احتمال دو صورت وجود دارد: گاهى دو طرف بعد ازایجاب و قبول با حالت ابهام از هم جدا مى‏شوند، بدون این که به هیچ یک از دو قیمت نقد و نسیه ملتزم شده باشند و گاهى نیز از همدیگر جدا مى‏شوند در حالى که مشترى یکى از دو قیمت نقد و نسیه راپذیرفته است.

صورت اول: برخى از علما مانند شیخ طوسى در مبسوط و ابن ادریس حلى در سرایر معتقد به بطلان عقد شده‏اند، به سبب این که ثمن کالا مجهول و مردد بین یک یا دو درهم است.

محقق در شرایع مى‏گوید:«اگر نقدا به یک درهم، و مدت دار به بیش از یک درهم معامله کند، معامله باطل است‏». گفتیم که جهالت از اسباب بطلان شرط به‏شمار مى‏رود.

البته مى‏توان علت بطلان معامله را وجود غرر و ابهام ناشى از تردید دانست، زیرا ابهام، از عدم تملک در هنگام عقد بر یکى از دو ثمن حکایت دارد و این با سببیت عقد منافات دارد.

این حکم به مقتضاى قاعده بود، ولى از امام على (ع) روایت شده که:

انه یکون للبائع اول الثمنین فی ابعد الاجلین،((77)) حق فروشنده، نخستین ثمن در دورترین زمان است.

عده‏اى از فقیهان شیعه نیز به این حدیث عمل کرده‏اند.

((78)) دلالت حدیث به این صورت است که اگر فروشنده به قیمت کمتر راضى شود، دیگر نمى‏تواند در زمان طولانى‏تر، قیمت بیشترى بگیرد. این کار ربا است، چون فروشنده زیادى قیمت را فقط در مقابل تاخیرثمن دریافت کرده است.

با وجود این، مضمون حدیث با قواعد کلى منافات دارد، چون اجبار فروشنده به دریافت پول کمتر در زمان طولانى‏تر، از مصادیق تجارت با رضایت به شمار نمى‏رود. عمل کردن به آن مشکل و اعتقاد به

دانلودمقاله درمورد بیع

اختصاصی از فایلکو دانلودمقاله درمورد بیع دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات

فرمت فایل word  و قابل ویرایش و پرینت

تعداد صفحات: 143

بخش اول: کلیات: بررسی مفاهیم بیع مورد معامله، مال و رابطه آن با ملک، حق، منفعت، اقسام مال و معیارهای تشخیص مالیت

فصل اول : بررسی مفاهیم بیع مورد معامله ، مال و رابطه آن با ملک، حق و منفعت.

مبحث اول: بیع:

گفتار اول: تعریف:

ماده 338 قانون مدنی در تعریف بیع مقرر داشته: «بیع عبارت است از تملیک عینی به عوض معلوم» بنابراین، لازم است که مبیع، از اموال عینی باشد مانند خانه، زمینی و ... و در مورد تعریف فوق نسبت به ثمن، هیچ قیدی وجود ندارد. و نمی‌شود منفعت یا عملی و یا حقی مانند حق ارتفاق و... را مبیع قرار داد ولی در مورد ثمن شامل عینی و یا منفعت و عمل هم می‌شود.

بیع، در لغت به معنی فروش است که در مقابل آن، خرید آمده است و اصطلاح حقوقی نیز، از معنی لغوی بیع فراتر نرفته است. وکاملترین اقسام عقد معرض بیع می‌باشد. از نظر تاریخ حقوق، بیع، متولد شدهاز معاوضه‌های معمولی بشرمی‌باشد که به علت نیازهای بشر بوجود آمده و بتدریج باافزودن قیودی به آن تکامل یافته تا اینکه بصورت کنونی درآمده است. بنابراین بیع و معاوضه شبیه هم می‌باشند و اختلاف آنها در قصد طرفینی می‌باشد، چون در عقد بیع، طرفینی قصد انتقاد بیع را به معنای خاصی خود دارند در صورتیکه در معاوضه، یکی از طرفین مال را می‌دهد به عوض مال دیگر، بدوناینکه توجهی به این داشته باشد که یکی مبیع است و دیگری ثمن. اما قانون مدنی میان عقد و معاوضه از حیث عوض، تفاوتی قائل نشده است یعنی هر موقععوض درمعامله پول باشد، آن را بیع می‌داند و چنانچه پول نباشد آن را معاوضه می‌داند. لیکن، در وضعیت کنونی، با توجه به وضعیت اقتصادی در معاملات چنانچه یکی از دو مورد معامله پول باشد، آ» پول را ثمن و معامله صورت گرفته را بیع می‌دانند مگر اینکه تصریح شده باشد و یا قرائن خلاف آن باشد.

در تعریف دیگری از بیع، گفته شده است: بیع ، عبارتست از تملیک عینی در مقابل عوض معینی. که این عین می‌تواند زئی باشد یاکلی. بنابراین، اگر مورد تملیک، منافع، باشد. این معامله اجاره است هر چند که در تعریف بیع، تعبیر به تملیک شده است و تملّک طرف مقابل شرط نمی‌باشد و ممکن است عین خارجی یا منفعت و یا از حقوق باشد؛ ولی باید از حقوق مال بوده و قابل نقل و انتقال باشد و چنانچه دو شرط فوق را نداشته باشد، نمی‌توان آن راعوض مبیع قرار داد و در پاسخ به این سئوال، که ایا عمل انسان ممکن است عوض واقع شود. باید گفت: دراین که مالّیت در عوض، شرط است بحثی نیست، و چنانچه عمل راقبل از واقع شدن، قرار دادن آن خالی از اشکال نخواهد.

دکتر کاتوزیان، در مورد بوجود آمدنبیع، بیان می‌دارد: در دوران گذشته، کارها تقسیم شده و هر کس به کاری مشغول بود وتولید کنندگان کالای اضافه برمصرف خود را، با کالاهای دیگر مورد احتیاج خود، مبادله می‌کردند؛ ولی با گذشت زمان، یافتنی شخصی که خواهان کالاهای تولید شدهباشد با مشکل مواجه شد؛ پس وسیله‌ای لازم بود که این تعاون اجتماعی را آسان کند و آن وسیله هم«پول» بود. بتدریج، همه این راه ساده را، انتخاب کردند و با آن روی آوردند و تولید کنندگان، کالای اضافی خود را با پول مبادله می‌کردند و از همین جا مفهوم بیع بوجود آمد و خرید و فروش بین مردم معمول گردید. حتی امروزه در حقوق بسیاری از کشورها معاوضه بهمبادله کالا به کالا اختصاص پیدا کرده است و بیع را مخصوص مبادله کالا با پول می‌دانند. چنانچه، اگر شخصی گندم مزرعه خود را با یک قطعه فرش مبادله کند می گویید کهآن دونفر گندم وفرش را معاوضه کرده‌اند و نامی از بیع نمی‌بند بنابراین، یافتنی معیاری برای تمیز بیع و معاوضه مهم است و در عمل نیز آثار مهمی برآن بار می‌باشد چون پاره‌ای از خیارها، مانند خیار تاخیر ثمن، مجلس و .... مخصوصی بیع است و این خیارات در معاوضه را ه ندارد.پس می‌توان گفت: تمیز آن دو بسته به قصد مشترک طرفین دارد. یعنی اگر انها خواسته باشند که دو چیز را بدون هیچ امتیازی با هم مبادله کنند. آن معامله تابعقواعد معاوضه می‌باشد و اگر اراده آنان براین باشد که یکی از دو عوض، مبیع و دیگری ثمن باشد آن قرار داد بیع است و در اینجا

اوراق اختیار معامله در منظر فقه امامیه

اختصاصی از فایلکو اوراق اختیار معامله در منظر فقه امامیه دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

اوراق اختیار معامله در منظر فقه امامیه

چکیده:

این مقاله به دلیل  اهمیت  کارکرد اوراق اختیار معامله در بازار بورس، بررسی فقهی آن را مد نظر قرار داده تا در صورت تصحیح معاملة آن بازار بورس اسلامی بتواند از مزایای آن بهره مند گردد. با بررسی انواع اختیار معامله, دیدگاه اندیشمندان اسلامی پیرامون آن مطلب و راه های تصحیح و موانع آن معلوم گردید. موانعی مثل قماری بودن، غرری بودن، نبود شرایط و ارکان عقد، غیر واقعی بودن، شبهة ربا، جواب داده شد و تصحیح آن از راه بیع عربون و بیمه بررسی شد ولی در نهایت با توجه به آراء فقهای امامیه مانند حضرت  امام خمینی (ره) صحت بیع اختیار معامله پذیرفته شد. البته تصحیح اختیار معاملة شاخص و اختیار معامله قرارداد  آتی با موانعی رو برو ست.

واژه های کلیدی: اوراق اختیار معامله، قرارداد آتی، اختیار معامله شاخص، بیع العربون, بیمه، بیع حق، اوراق مشتقه.  

مقدمه 

فعالیت اقتصادی معمولاً با ریسک و مخاطره مواجه است . هر چه انتظار سود و بازده بیشتری داشته باشیم باید پذیرای ریسک بالاتر نیز باشیم . عدم اطمینان نسبت به آینده و وضعیت قیمتها و نوسان  آن باعث شده که فعالان اقتصادی به دنبال یافتن راههای متعدد مدیریت ریسک و کاهش یا کنترل ریسک باشند . با گسترش بازارها از بازار کالا به بازار اوراق بهادار و سهام، مدیریت ریسک اهمیت بیشتری پیدا کرد .

پیمان آتی[1] از اولین شیوه های کنترل ریسک و عدم اطمینان بود. مشکلات و محدودیت های آن باعث ظهور بازار معاملات قرارداد آتی[2] گشت، ولی نوع اخیر نتوانست تمامی ریسک و عدم اطمینان را از بین ببرد. اختیار معامله[3]  از جمله شیوه های مدیریت ریسک و کنترل آن است و توانست مشکلات بسیاری را در بازارهای مالی مرتفع سازد . تمامی این اوراق را تحت عنوان اوراق مشتقه[4] قرار می دهند . عنوان مذکور به مجموعه ای از ابزارهای قابل معامله در بورس یا خارج از آن دلالت دارد که مرتبط با معامله اوراق بهادار، ارز، نرخ بهره، کالا و مانند اینهاست. ارزش آنها از قیمت دارایی پایه مشتق شده است . تغییرات قیمت هر یک از مشتقات، تابعی از تغییرات قیمت دارایی پایه آنهاست . مثلا تغییر قیمت در قرارداد آتی  نفت خام تابع تغییر قیمت نفت خام است . گسترش بازارهای مالی به گسترش حضور اوراق مشتقه وابسته است .

هر چند اوراق مذکور برای کنترل و کاهش ریسک است اما عدم اطمینان از بین نرفته و زیان یک طرف با سود طرف دیگر همراه است . از همین رو برخی از صاحبنظران، رشد مشتقات را عامل اصلی بروز بحران های موجود در بازارهای مالی دانسته اند. عدم اطمینان به پیش بینی و خطای در آن گاه باعث ورشکستگی شرکت می شود و متأسفانه نمونه های بسیاری برای آن وجود دارد. آیا ذاتاً اوراق مشتقه بحران زا است یا اشتباهات مدیران مالی عامل آن است؟ هنوز جواب قطعی به آن داده نشده ولی باید توجه کرد که لزوماً آنچه در بازارهای مالی گسترده شده برای اقتصاد مفید نیست و باید با دقت شرایط کاربرد آن را روشن ساخت . گروهی رشد و توسعة اوراق مشتقه را امری ضروری دانسته اند زیرا انتقال ریسک را از معامله گران ریسک گریز به معامله گران ریسک پذیر ممکن می سازد و کارایی بازار را افزایش می دهد و رشد اقتصادی را رقم می زند. ولی برخی رشد سریع  مشتقات در بورس و خارج از آن را خطری جدی برای ثبات اقتصادی در بازارهای بین المللی می دانند، زیرا معاملات کاغذی حاصل از معاملات مشتقات و بازارهای سرمایه گسترش یافته و باعث جدایی بازارهای سرمایه از بازار واقعی(تولید ،سرمایه گذاری و اشتغال)شده و با تورم اقتصاد کاغذی و انزوای اقتصاد حقیقی, کنترل و نظارت اقتصادی و مالی بر تحولات بازارهای کاغذی از دست می رود و زمینة بحرانهای بزرگ فراهم می شود. (درخشان، 1383، ص641و642)

تمام مطالب گذشته متذکر این است که بررسی فقهی کاربرد اوراق مشتقه ضروری است. به جهت وسعت مباحث در مقالة حاضر فقط اوراق اختیار معامله را مطرح می کنیم. از آنجا که درک کامل کاربرد اختیار معامله و لزوم گسترش آن در بازارهای اقتصادی محتاج درک پیمان آتی و قرارداد آتی است، در حد ضرورت ضمن تعریف آنها جایگاه اختیار معامله را روشن می سازیم  . انواع آن و ماهیت حقوقی ـ فقهی آن را نیز مطرح و صحت هر یک را بررسی می کنیم.

تعاریف

1ـ پیمان آتی:

معامله ای است که در آن خریدار و فروشنده نسبت به تحویل کالا با کمیّت و کیفیت معین در تاریخ و محل مشخص به توافق برسند . قیمت در ابتدا معین می شود و قبل از تاریخ تحویل هیچ مبلغی رد و بدل نمی شود . مثلا یک محمولة نفتی  100هزار بشکه برای تحویل در آخر شهریور (3 ماه بعد) به قیمت 3 میلیون دلار در بندرعباس با غلظت خاص فروخته شود .

این نوع قرارداد ضمن ایجاد اطمینان خاطر به فروشنده و خریدار در مورد فروش محموله به قیمت خاص در صورت تغییر قیمت به یک طرف ضرر وارد خواهد کرد . چنانچه قیمت هر بشکه از 30 دلار به 35 دلار برسد فروشنده نیم میلیون دلار متضرر می شود و برعکس اگر قیمت کاهش یابد خریدار متضرر می شود. در پیمان آتی که هیچ گونه مبلغی پرداخت نمی گردد و از نوع معاملة کالی به کالی یا دین به دین است قیمت معین شده کالا را باید با قیمت بازار در زمان تحویل مقایسه کرد و سود و زیان را محاسبه کرد . از آنجا که در شرایطی مانند سقوط شدید قیمت بازار و متضرر شدن خریدار  یا نبود امکان تحویل کالا توسط تولید کننده و یا افزایش شدید قیمت متضرر شدن فروشنده ممکن است یک طرف تمایل به فسخ قرارداد پیدا کند، از این رو برای رفع این نواقص قرارداد آتی  جایگزین معاملات پیمان آتی شد.

نوع فایل: word

سایز:27.9 KB   

تعداد صفحه:19

تحقیق و بررسی در مورد خلا‌صه معامله تسامح و مسؤولیت‌های ناشی از آن 7ص

اختصاصی از فایلکو تحقیق و بررسی در مورد خلا‌صه معامله تسامح و مسؤولیت‌های ناشی از آن 7ص دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات

فرمت فایل word  و قابل ویرایش و پرینت

تعداد صفحات: 5

خلا‌صه معامله تسامح و مسؤولیت‌های ناشی از آن

تصویب قانون ثبت اسناد و املا‌ک در سال 1310 و همچنین آیین‌نامه اجرایی آن در سال 1317، بسیاری از مفاهیم مربوط به ثبت اسناد و املا‌ک تعریف شد؛ اما در هیچ‌یک از مواد قانونی از خلا‌صه معامله تعریف مشخصی ارائه نگردیده و آنچه از مواد مختلف، به‌خصوص ماده 26 قانون ثبت اسناد و املا‌ک و نیز مواد 104 و 122 آیین‌نامه قانون ثبت مستفاد می‌شود این است که خلا‌صه معامله برگ مخصوصی است که سردفتر اسناد رسمی هنگام انتقال تمام یا قسمتی از املا‌ک ثبت شده _چنانچه به صورت مشاع یا مفروز باشند_ و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن املا‌ک و نیز عمری و رقبی و سکنی و معاملا‌ت مربوط به انتقال منافع ملک _اگر برای مدتی بیش از 3 سال باشد_ و یا انتقالا‌تی که به طور شرطی و رهنی صورت می‌پذیرد و همچنین صلح‌های محاباتی، حتی اگر با حق خیار فسخ باشد، مکلف است خلا‌صه‌ای از معاملا‌ت مذکور را که نزد او واقع شده و در دفترخانه اسناد رسمی یا دفتر معاملا‌ت غیرمنقول ثبت گردیده است، روی آن برگه‌ها نوشته و پس از امضای خود و متعاملا‌ن و دفتریار اول (چنانچه داشته باشد)، نسخه‌ای از آن را به هریک از متعاملا‌ن داده و نسخه‌ای دیگر را به ضمیمه لا‌شه سند تنظیمی، به صورت مستقیم و حداکثر ظرف 5 روز به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نموده و در قبال آن رسید اخذ کند.(ماده 36 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی)

مسؤول اداره نیز به‌سرعت دستور ثبت آن را صادر می‌کند تا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله، توسط متصدی دفتر املا‌ک به ترتیب تاریخ در دفتر «ثبت خلا‌صه معاملا‌ت» ثبت شده و سپس برابر ثبت و صفحه ملک در دفتر املا‌ک ثبت گردد.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

و اما در تنظیم خلا‌صه معامله و ارسال و ثبت آن نکات زیر بسیار حایز اهمیت است:

1- تمامی‌دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر «ثبت خلا‌صه معامله» باشند و سردفتر مکلّف به تنظیم و ارسال خلا‌صه معامله است.

2- خلا‌صه معامله مخصوص متعاملا‌ن و اداره ثبت تنظیم شده و به ازای هر ثبت و صفحه نوشته می‌شود.در این باره استفاده از کاربن و نظایر آن ممنوع است.

3- چنانچه هریک از مشخصات مندرج در خلا‌صه معامله نیاز به اصلا‌ح داشته باشد، باید با ذکر توضیح و با مهر و امضای سردفتر انجام شود.

4- در صورتی که معامله دارای حقوق انتفاعی همچون عمری باشد، باید نسبت به ذکر آن در خلا‌صه معامله دقت شود.

5- چنانچه مورد معامله در رهن یا بیع شرط باشد، لا‌زم است با رنگ قرمز ممهور به مهر«در بیع شرط می‌باشد» گردد و در غیر این صورت نیز باید از مهر« در بیع شرط نمی‌باشد» استفاده شود.(بند 80 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

6- سردفتر باید دقت داشته باشد که چنانچه اسناد رسمی فسخ یا اقاله شوند، مفاد ماده 69 قانون ثبت و ماده 23 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی رعایت گردد و در تنظیم اسناد قطعی و همچنین تنظیم خلا‌صه معامله به اسناد شرطی یا رهنی و حتی بازداشت قبلی ملک توجه لا‌زم به عمل آید تا از صدور اسناد معارض در آینده جلوگیری شود.(رأی شماره 9 شورای عالی ثبت)

7- خلا‌صه معامله باید از حیث امضای متعاملا‌ن و سردفتر و دفتریار و مهر دفترخانه تکمیل باشد.(بند82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

8- سردفتر باید ظرف 5 روز خلا‌صه معامله را ارسال نماید و متصدی دفتر املا‌ک نیز به‌سرعت و حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول آن، نسبت به ثبت در دفتر املا‌ک اقدام کند.

9- خلا‌صه معامله به صورت مستقیم و توسط کارمند دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده و در قبال آن رسید اخذ می‌گردد.

10- در صورتی که باقی‌مانده ملک، مورد معامله واقع شود، سند مالکیت ضمن خلا‌صه معامله به اداره ثبت ارسال می‌گردد (بند 82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) و نیز چنانچه معامله به وکالت صورت گرفته باشد، تصویر وکالت‌نامه برای ضبط در پرونده ثبتی به ضمیمه ارسال می‌شود.

11- ثبت خلا‌صه معامله در دفتر املا‌ک باید به ترتیب تاریخ باشد و در این میان چنانچه در یک تاریخ نسبت به یک پلا‌ک معامله قطعی و رهنی و رهن متمم صورت گرفته باشد، رعایت ترتیب ثبت خلا‌صه معامله با توجه به شماره اسناد تنظیمی الزامی‌است.

12- در هنگام ثبت در دفتر املا‌ک چنانچه انتقال راجع به تمام یا قسمتی از ملک مفروز یا مشاع باشد، متصدی دفتر املا‌ک ملزم به ذکر خروجی در زیر ثبت ملک یا در ستون ملا‌حظات (با مرکب قرمز) است.(بند 2 ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد) در حال حاضر، به دلیل حجم فراوان معاملا‌ت، دفاتر اسناد رسمی بسیاری از این نکات را رعایت نکرده و یا در اجرای آن تسامح می‌نمایند و از سوی دیگر قوانین ثبتی در مواردی نیز مجازات‌هایی را پیش‌بینی نموده است.

به عنوان نمونه، سران دفاتر در صورت تأخیر در ارسال خلا‌صه معاملا‌ت از 5 تا 50 هزار ریال جریمه می‌شوند.(بند ب ماده 29 آیین‌نامه‌های بند 4 ماده 6 و ...قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران مصوب 1354)

همچنین چنانچه متصدیان ثبت املا‌ک ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله از دفترخانه آن را ثبت دفتر املا‌ک ننمایند و به عبارتی تأخیر یا تسامح کنند، مستوجب تعقیب اداری و کیفر خواهند بود.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

اما این پرسش پیش می‌آید که آیا چنین مجازات‌هایی می‌تواند تضمینی برای اجرای صحیح مقررات در این خصوص باشد؟

به نظر می‌رسد در صورت اهمال در تنظیم و ارسال خلا‌صه معاملا‌ت باید مجازات‌های شدیدتری در نظر گرفته شود.از سوی دیگر متصدیان دفاتر املا‌ک و نیز مسؤولا‌ن آنها باید علا‌وه بر این‌که کیفرهای انتظامی‌را تحمل کنند، مطابق ماده 11 قانون مسؤولیت مدنی مصوب 1339 خسارت‌های متضرران را نیز جبران نمایند.