بررسی وضعیت اجارة بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامیچکیده
میدانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جملة‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت کـه مـادة 468 ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذکـر کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدنی که مقرر میدارد اگر عقد اجارهای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است منعقد میشود. اما در خصوص مازاد برآن (مدتهای دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
بطور کلی میتوان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری مادة 468 را تعدیل نمود که میتوان به مادة 507 توسل جست. این ماده میگوید«در اجارة حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»
مقدمه
اجاره، یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع کردهاند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، که روابط حقوقی آنان را نظم میبخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد که دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علیرغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل کنند.
امروزه رابطة بین موجر و مستأجر فقط یک رابطة خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلکه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفتهاند و هر کدام سعی میکنند تا کفة ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین کند.از یک طرف، موجر سعی میکند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل کند. از طرف دیگر، مستأجر سعی میکند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید. به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر میشود؛ به طوری که سعی میکنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمتآمیز فراهم کنند.
در حقوق کنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاکم برآن و کمرنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل که به وسیلة‌قوانین اداره میشود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شدهای که موجر و مستأجر فقط میتوانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنکه بر سرنوشت آیندة روابط خود حاکم باشند.
عقد اجاره، از عقود معین است. کلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند. عقد اجاره نیز در کنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژهای دارد که دیگر عقود فاقد آن است. یکی از ارکان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در کنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین کننده حال، اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص کنند. یا اینکه فراموش نمودند مدت عقد را معیین کنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟
از آنجا که جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشیدهاند، موضوع را در سه مبحث بررسی میکنیم.
مبحث اول، به بررسی عقد اجارهای که مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکردهاند، اختصاص یافته است.
مبحث دوم، به بررسی عقد اجارهای که مدت آن تعیین نشده، لیکن متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین کردهاند، میپردازد.
در مبحث سوم، پایان عقد اجارة بدون مدت بررسی میشود.
ذکر نشدن مدت
فلسفة تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین کردن مورد معامله است. از آنجا که براساس بند 3 مادة 190 قانون مدنی، یکی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجارة‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجارة اشخاص صورت میگیرد. حال اگر متعاقدین مدت اجارهای را که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص میگردد ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجارهای صحیح خواهد بود؟
در حقوق ایران علاوه براینکه مطابق قواعد عمومی میتوان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدنی مقرر کرده است:
«در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».
از آنجا که مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجارة اشیاء وضع شده است، آیا میتوان گفت که از مفهوم این ماده استنباط میشود که در اجارة حیوان و اجارة اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟
در جواب میگوییم که این استنباط صحیح نیست، زیرا در اجارة اشیاء به زعم قانونگذار تنها راه تعیین منفعت، ذکر مدت است. بنابراین اگر در اجارة‌اشیاء که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت میگیرد متعاقدین مدت را ذکر نکنند،عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما، ایرادی که در اینجا وجود دارد این است که در اجارة اشیاء، تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست، بلکه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجارة‌وسایل حمل و نقل نیز میتوان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دلیل این نقص در قانون ایران، به خاطر آن است که مواد راجع به عقد اجاره، از فقه امامیه و از کتابهایی همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبیعتاً، کتب فقهای قدیم، حاوی موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجارهای که مورد آن وسایل پیشرفتة حمل و نقل از قبیل: هواپیما، قطار و اتومبیل بوده، وجود نداشته است. لذا، اینک جای آن دارد که با اجتهاد و وضع قوانین جدید، نقص قانونگذاری قدیم جبران شود.
بنابراین، به طور کلی میتوان گفت که در اجارة‌اشیاء صرف ذکر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجارة حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد. لذا، ذکر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است، که موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصراین بحث این گونه آمده است که هرگاه متعاقدین مدت عقد را ذکر ننمایند، همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نکنند یا به طور کلی متعاقدین مدت و اجرت را مشخص نکنند، در این صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طریق تعیین اجرةالمثل و مطابق عرف معمول مشخص میشود، و سپس مدت عقد براساس مواعدی که عرف برای پرداخت اجاره بها تعیین میکند، مشخص میشود. مادة 562قانون مدنی کشور مصر مقرر میدارد:
«اگر متعاقدین برمقدار اجاره بها توافق نمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این صورت اجاره بهای عین مستأجره اجرةالمثل آن خواهد بود.»
بنابراین،اگر شخصی زمینی را برای زراعت اجاره کند بدون اینکه اجاره بها و مدت عقد تعیین شود، در این صورت مقدار اجاره بها اجرةالمثل زمین است. و از آنجا که تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود (سنهوری، 1928م، ج6، ص154).
در حقوق فرانسه و براساس مادة 1709 قانون مدنی،ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است. بنابراین، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدر منفعت از طریق دیگری تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراین، در این صورت عرف نمیتواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفی را بر متعاقدین تحمیل نماید.
بطور خلاصه میتوان گفت که در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق ایران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نیز پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).
تعیین مالالاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت
مطابق ماده 468 قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کنندة‌میزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب میشود. بنابراین، اگر در هر مورد که ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده 501 (اجارة اشیاء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمیداند تا چه مدت میتواند از آن استفاده کند. رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین میسازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمیآورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین میسازند و دربارة ادامة استفاده از عین مستأجره سکوت میکنند.
حال این سؤال مطرح میشود که آیا میتوان توافق این اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا اینکه باید آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟
قبل از اینکه موضوع را در حقوق ایران بررسی کنیم، بهتر آن است که به حقوق مصر و فرانسه رجوع کنیم و ببینیم که آن دو نظام حقوقی در این خصوص، چه تدبیری اندیشیدهاند.
1. حقوق مصر
مادة 563 قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر میدارد: 1
«اگر عقد اجارهای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینکه به طور کلی عقد اجارهای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینکه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان مییابد؛ مشروط براینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.
الف: در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره شش ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید سه ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی گردد، صورت گیرد. و اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره کمتر از شش ماه باشد، باید قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره منقضی گردد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود. البته، رعایت این مقررات، مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمعآوری محصول مطابق عرف است.
ب: در منازل دکانها،کتابخانهها، تجارتخانهها، کارخانهها و انبارها اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره، چهار ماه یا بیشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعیین شده کمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع کرد.
ج: در اتاقها (غرف) و آنچه که در دو بند فوق ذکر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره دو ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یک ماه قبل از انقضاء مدت مذکور مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده کمتر از دو ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع کرد.»
صدر مادة مذکور اشعار دارد: «اگر عقد اجارهای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت توافق نمایند یا اینکه برای مدت نامعینی منعقد شود یا اینکه به طور کلی اثبات مدت متعذر باشد…». در این صورت، تعیین مدت عقد برحسب مواعد معین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره، در سه حالت قابل تصور است:
1. هنگامی که عقد اجارهای منعقد شود، و متعاقدین اصلاً مدت را ذکر نکنند، بلکه نسبت به تعیین مدت سکوت اختیار کنند. البته این حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق میافتد.
2. متعاقدین عقد اجارهای را منعقد میکنند و در خصوص تعیین مدت هم مذاکره میکنند، لیکن در نهایت مدت را تعیین نمیکنند؛ که این امر، بندرت اتفاق میافتد. به عنوان مثال، متعاقدین عقد اجارهای را منعقد میکنند، و مدت عقد را این گونه تعیین مینمایند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زمانی که اوضاع و احوال اقتضا میکند، یا اینکه صراحتاً میگویند که عقد اجاره برای مدت نامعلومی منعقد شده است. لیکن اگر متعاقدین ذکر کردند که مدت عقد اجاره تا زمانی است که مستأجر مالالاجاره میپردازد، تا زمانی است که مستأجر در عین مستأجره میماند، تا زمانی است که مستأجر بخواهد یا تا زمانی است که موجر بخواهد، در این صورت مدت عقد را نمیتوان نامعلوم محسوب کرد؛ زیرا – همچنانکه قبلاً اشاره شد – مدت این عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نمیکند و با موت موجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به ارادة‌او است - یا با موت مستأجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به ارادة او است - عقد اجاره پایان میپذیرد. و اگر متعاقدین ذکر نمودند که عقد اجاره باقی است تا زمانی که عین مستأجره باقی است، مدت در این صورت نیز نامعلوم است. در این صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمیتواند از 60سال تجاوز کند.
3. اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین برمدت معینی توافق نمایند لیکن هیچ کدام نتوانستند این مدت را اثبات کنند، در این صورت نیز عقد اجاره برای مدت نامعلوم منعقد شده است. از اینرو، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده، معتبر است.
بنابراین،مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة 563 قانون مدنی مصر، مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است. و پایان این مدت، با مطلع کردن طرف دیگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذکور حاصل میشود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانکه دربارة اراضی زراعتی این چنین است-، مدت عقد اجاره یک سال است. و در صورتی که در مواعد مقرر یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نکند، عقد اجاره برای یک سال دیگر تجدید میشود، و همچنین است، برای سالیان بعدی. و اگر مدت پرداخت اقساط مالالاجاره ماهیانه باشد - همچنانکه در اجارة محلهای مسکونی چنین است -، مدت عقد یک ماه است و برای مدتهای بعدی نیز قابل تجدید است و خود بخود تجدید میشود، مگر اینکه در مواعد مقرر در مادة 563، یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نماید. در دیگر انواع اجاره که پرداخت اقساط مالالاجاره به صورت هفتهای، روزانه یا ساعتی تعیین میشود، همین گونه است (سنهوری، 1928، ج6، 153).
پس از آشنایی باوضعیت بحث در حقوق موضوعة مصر، لازم است از نظر فقهای عامه در این خصوص، آگاه شویم. شیخ طوسی در کتاب خلاف، نظر فقهای عامه را به همین صورت ذکر میکند (طوسی، 1377، ج1، ص711):
«اگر موجر بگوید که این را به تو اجاره دادم برای هر ماه با مبلغ معین، عقد اجاره برای یک ماه صحیح است. ابو حنیفه نیز همین نظر را دارد. نظر بعضی از اصحاب شافعی نیز همین است.»
حنبلیان نیز معتقدند که اجاره تا زمانی که مستأجر به سکونت خود با رضای مالک ادامه میدهد، نافذ است؛ به این ترتیب که اجاره برای مدتی که مبنای کرایه قرار گرفته است (یک روز، یک ماه) واقع میشود، و در اثر تراضی دو طرف، دوباره برای همان مدت تجدید میشود. یعنی، در پایان آن مدت و تا زمانی که وارد مدت جدید نشدهاند، طرفین حق فسخ اجاره دارند. ولی اگر سکوت کردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پایان مدت تجدید میشود (مجلس اعلای شئونات اسلامی، 1990م، ج2، ص209).
در قانون مدنی عثمانی، المجلة، - که برگرفته از فقه عامه است- نیز تقریباً همان نظری که در حقوق مصر وجود دارد، پذیرفته شده است. مادة 496 قانون مدنی عثمانی مقرر میدارد(رستم باز اللبنانی، 1986، ص274):
«اگر زمین به اجاره داده شود، برای هر ماه با اجاره بهای معین بدون اینکه انتهای مدت مشخص شود، عقد صحیح است. لیکن بعد ازپایان ماه اول هر کدام از موجر و مستأجر میتواند در ظرف مهلت یک شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ کند. اما بعد از انقضای یک شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پایان ماه دوم حق فسخ اجارة مذکور را ندارند. و اگر یکی از متعاقدین دراثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پایان ماه اول فسخ میشود. و اگر یکی از موجر یا مستأجر در اثنای ماه اول بگوید عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پایان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب میشود. لیکن اگر اجاره بهایی قبض شده باشد، برای تعداد ماههایی که اجاره بها داده شده است، هیچ کدام حق فسخ ندارند.»
با وجود اینکه شباهتهایی میان دونظام حقوقی مصر وعثمانی دیده میشود، اما در چند نکته باهم اختلاف دارند، از جمله اینکه:
در قانون مدنی عثمانی، مدت زمانی که یکی از متعاقدین حق دارد بعد از انقضای هر ماه عقد را فسخ کند، یک شبانه روز است. در صورتی که در حقوق مصر و مطابق ماده 563 قانونی مدنی آن کشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.
همچنین، در قانون عثمانی برای تعداد ماههایی که اجاره بها قبض شده است، هیچ کدام از موجر یا مستأجر حق فسخ ندارند. امّا در حقوق مصر، چنین تصریحی وجود ندارد؛ هر چند که ممکن است بتوان مطابق اصول کلی در حقوق مصر، چنین نتیجهای را پذیرفت، زیرا تعداد ماههایی که بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است که موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولی در فراتر از آن مرددند و نمیدانند که به رابطة استیجاری ادامه میدهند یا نمیدهند.
2. حقوق فرانسه
در حقوق فرانسه علاوه براینکه ممکن است متعاقدین عقد اجارهای را منعقد کنند و مدت آن را تعیین ننمایند، قانونگذار کلیة «عقود اجارهای غیر مکتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت مینامد. این، موضوعی است که حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد کردهاند و آن را غیر منطقی میدانند، زیرا چه بسا ممکن است عقد اجارهای به صورت شفاهی (غیرمکتوب) منعقد شود و متعاقدین مدت آن را تعیین نمایند. در اینجا تحمیل مدتی از سوی قانونگذار برمتعاقدین، کاری غیراصولی است.
حال، ببینیم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت که اجارههای غیرمکتوب هم در زمرة آن محسوب میشود، چه تدبیری اندیشیده شده است؟
مادة 1758 قانون مدنی فرانسه مقرر میدارد2:
«اجاره یک آپارتمان با وسایل برای یک سال است، در صورتی که [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.
یک ماه است، در صورتی که [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.
یک روز است است، در صورتی که [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.
اگر به هیچوجه ثابت نشود که آیا اجاره سالانه است یا ماهانه یا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعیین میشود.»
بنابر این، در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین نتوانند مدت عقد را تعیین کنند،لیکن پرداخت اقساط مال الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال مشخص نمایند، عقد اجاره باطل نیست. و لذا متعاقدین نسبت به زمانی که از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعیین نمودهاند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعایت عقد هستند. لیکن بعد از پایان این مدت با رعایت مواعد قانونی که مطابق عرف محل تعیین میشود، هر کدام از متعاقدین میتوانند عقد اجاره را فسخ کنند. مادة‌قانون مدنی فرانسه مقرر میدارد3:
«اگر عقد اجارهای به صورت غیرمکتوب منعقد شود، هیچ کدام از متعاقدین نمیتواند تقاضای فسخ عقد را از طرف دیگر بنماید، مگراینکه مدتهایی را که عرف و محل تعیین نموده است، رعایت کند.»
اگر مدت اولیهای را که متعاقدین، پرداخت اقساط مالالاجاره را مطابق آن تعیین کردهاند منقضی شود و هیچ کدام از موجر یا مستأجر در موعد قانونی تقاضای فسخ عقد اجاره را ننمایند، عقد اجاره برای مدت ثانی نیز تجدید میشود. ماده 1738 قانون مدنی فرانسه در این زمینه مقرر میدارد4 :
«اگر بعد از انقضای مدت اجارة کتبی، مستأجر همچنان عین مستأجره را دراختیار گیرد، عقد اجارة جدیدی به وجود میآید که شرایط آن مانند عقد اجارة غیرمکتوب است.»
یعنی، در حقیقت با انقضای مدت اولیه، عقد جدیدی به وجود میآید که شرایط آن مانند عقد اجارة بدون قید مدت است. و لذا، مدت این عقد ثانی نیز مدت زمانی است که متعاقدین، پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار آن تعیین کردهاند.
با وجود این، در حقوق فرانسه قانونگذار آن کشور در دربارة اجاره اراضی زراعتی اگر عقد غیرمکتوب باشد (بدون مدت) و علیرغم اینکه متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق یک مدت زمان معین تعیین کرده باشند، مدت عقد را تا زمانی میداند که برای برداشت محصول زمین مورد اجاره لازم است. مادة 1774 قانون مدنی آن کشور مقرر میدارد 5:
«اجارة غیرمکتوب (بدون مدت) یک زمین زراعتی، برای مدت زمانی است که در این مدت مستأجر میتواند محصول عین مستأجره را برداشت نماید.»
بنابراین، اگر برداشت محصول کشاورزی یک زمین که به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره 6 ماه است؛ هر چند که متعاقدین پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعیین کرده باشند. اگر مدت زمان لازم برای برداشت محصول یک سال است، مدت عقد یک سال است؛ هر چند که متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را روزانه یا ماهانه تعیین کرده باشند. شرایط تجدید چنین عقد اجارهای، همانند عقد اجارهای است که برای یک سال تعیین شده است.
در حقوق فرانسه برعکس حقوق مصر، قانونگذار مدت زمانی که متعاقدین میتوانند در ظرف آن عقد اجاره را فسخ کنند، دقیقاً تعیین نکرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بدیهی است در این صورت، تکلیف قاضی سنگینتر میشود و او باید تعیین کند که متعاقدین در ظرف چه مدتی، میتوانند عقد اجاره را فسخ کنند.
3. حقوق ایران
در مواد 501 و 515 ، قانون مدنی ایران، قانونگذار به این موضوع توجه کرده است. اما قبل از اینکه این مواد را بررسی کنیم، بهتر است به فقه امامیه که وجهة نظر نگارندگان قانون مدنی بوده است، مراجعه کنیم و ببینیم که در این زمینه تدبیر فقها چگونه بوده است.
الف: فقه امامیه
در فقه امامیه در این خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:
1. گروهی اجاره را به دلیل مجهول بودن مدت، بکلی باطل دانستهاند. مرحوم صاحب جواهر، این نظر را به متأخران منتسب کرده است.
ابنادریس حلی همین عقیده را دارد وی در سرائر میگوید6 (ابن ادریس، بیتا، ج2، ص461):
«آنچه را که اصول مذهب اقتضا مینماید، این است که چنین عقدی جایز نیست. لذا، پرداخت اجرةالمسمی الزامی نیست، بلکه موجر مستحق اجرةالمثل است، زیرا اجرت معین نشده است.»
محقق کرکی هم همین نظر را دارد و میگوید7 (کرکی، 1410ق، ج7، ص108):
«اگر موجر مالی را به مستأجر اجاره داد برای هر ماه به یک درهم، و مدت را معین نکند؛ یا اجیر را برای حمل کالایی مجهول اجاره نمود، هر چند که کالا مشاهده شده و گفته شده که حمل هر کالا به یک درهم است؛ یا او را برای مدت یک ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سکونت ادامه داد، مبنا همان اجرت مقرر است، قول صحیح این است که این اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخیر که فقط نسبت به مازاد بریک ماه باطل است.»
علامة حلی در مختلف الشیعه همین نظر را تأیید کرده است.
فرمت این مقاله به صورت Word و با قابلیت ویرایش میباشد
تعداد صفحات این مقاله 41 صفحه
پس از پرداخت ، میتوانید مقاله را به صورت انلاین دانلود کنید
دانلود مقاله بررسی وضعیت اجارة بدون مدت در حقوق مدنی ایران
